Faço saber que a Câmara Municipal de Colatina, do Estado do Espírito Santo, aprovou e Eu sanciono a seguinte Lei:
Artigo 1° - Fica
o Chefe do Poder Executivo Municipal autorizado a negociar com a CEF - Caixa
Econômica Federal, à dívida COMIKEL S/A - Comercial e Técnica, oriunda da
produção de 115 unidades residenciais e 815 lotes urbanizados, relativa ao
Empreendimento denominado “Bairro Colúmbia”, situado nesta cidade.
Artigo 2° - Para a negociação autorizada no Artigo 1°, o Chefe do Executivo fica autorizado a assumir o equivalente a 179.246,47 UPF, para pagamento no prazo de 300 meses, com juros de 3% ao ano.
Parágrafo Único - O valor previsto neste artigo será pago pela Prefeitura comia execução das obras de infra-estrutura.
Artigo 3° - Fica
fazendo parte integrante desta Lei, para todos os seus efeitos, o Oficio DEPHA,
de 28 de agosto de 1992, colendo as propostas de negociação da divida.
Artigo 4° - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Registre-se, Publique-se e Cumpra-se.
DILO BINDA
Prefeito Municipal
Publicada
no Boletim Oficial do Município em 13/11/1992
Este texto não substitui o
original publicado e arquivado na Prefeitura Municipal de Colatina.
À
DIRHA
Referencia Empreendimento Bairro Colúmbia - CGMIKEL SA - Comercial
e Técnica
Assunto Negociação, da dívida da COM1KEL SA gerada pela produção
de 115 unidades residenciais e 835 lotes urbanizados em Colatina/ES, pela Prefeitura
Municipal daquele município.
Senhor Diretor
1. Em várias oportunidades, desde a contratação pela CGMIKEL,
em 28 FEV 84, de empréstimo para a produção de unidades residenciais no
município de COLATINA/ES, discutiu-se alternativas de
composição da dívida constituída para aquele fim, considerando as variáveis, interferentes
na operação que acabaram por enquadrá-la a uma situação de “empreendimento
problema”.
HISTÓRICO
2. Analisando os autos, constatamos tratar-se de operação iniciada
com recursos integrais do ex-BNH, na antiga modalidade “Mercado de Hipotecas”,
envolvendo a alocação de 810.582 UPC.
3. A CEF participaria inicialmente da operação apenas como Agente
Financeiro, repassador dos recursos do BNH. A operação foi provada pela CEF em
07 DEZ 03, tendo sido firmado o contrato de empréstimo BNH x CEF em 03 JAN 84 e o contrato de repasse CEF x COMIKEL em 28 FEV 84.
4. Posteriormente, face à extinção do BNH, a CEF veio a
assumir integralmente a operação.
DIFICULDADES
NA MANUTENÇÃO DO CONTRATO
5. A partir de ABR/86, as liberações de recursos por parte do
ex-BNH passaram a ser proteladas, em virtude de exigências diversas, inerentes
à própria linha de financiamento (reformulações sucessivas de cronogramas, alterações
de projetos arquitetônicos, etc.) e de acontecimentos imprevisíveis que
contribuíram para o atraso das obras, tais como:
5.1
Extensos períodos
chuvosos na região;
5.2
Desentendimentos entre
a COMIKEL e uma sub-empreiteira,
como também com um de seus sócios, gerando longa demanda judicial;
5.3
Constantes e
sucessivas alterações no projeto arquitetônico;
5.4
Atraso na liberação de
parcelas, em função do Plano Cruzado e suas conseqüências para o SFH;
5.5
Extinção do BNH, em NOV/86,
e o longo período em que a CEF levou para incorporar todas as operações manutenção
naquele Banco;
5.6
A precária estrutura
da COMIKEL, sem suporte técnico e financeiro mínimo para assumir e responder
pelos seus compromissos.
6. Face a todas as dificuldades encontradas e levando-se em consideração
o nível de comprometimento a que a administração do empreendimento pela CEF se
sujeitou, tanto sob o aspecto de relacionamento daquele Agente Promotor com a
SUREG/ES, quanto pela condição de instabilidade organizacional e sócio
econômica da COMIKEL a VIPOS (Vice Presidência de Operações) avocou o processo
para gerenciamento temporário da Matriz, constituindo para tal, o Grupo d
Trabalha Portaria VIPOS 483/88.
7. Daquele momento até o presente, praticamente a COMIKEL se
extinguiu e nenhuma providência definitiva foi adotada para a solução do
problema, motivo que ensejou, por iniciativa da GERHA/ES, nossa visita a esta Superintendência,
com vistas a negociar definitivamente a questão com a Prefeitura Municipal de
Colatina, parte interessada em resolver o problema.
SITUAÇÃO
ATUAL
8. Evoluindo a divida da COMIKEL para à
CEF nas condições originalmente pactuadas, com juros de 7,3 % aa exceto a cobrança de juros de mora, apura-se o montante de
796.922,9200 UPF, equivalente a Cr$ 30.330.081.443,10 (trinta bilhões, trezentos
e trinta milhões, oitenta e um mil, quatrocentos e quarenta e três cruzeiros e
10 centavos), posicionado em 01 SET 92.
9. A última avaliação efetuada pela CEF sinaliza os seguintes
valores atribuíveis aos imóveis produzidos, a preço de mercado:
|
DISCRIMINAÇÃO |
VR UNIT NR UNID |
TOT UPF |
TOT Cr$ |
|
IMÓVEIS RESIDENCIAIS LOTES VR MEDIO UNIT: TOTAL DO VR MERCADO: INFRA
ESTRUTURA EXEC: TOTAL DO EMPREENDIMENTO |
1.550 UPF x 115 unid = 316 UPF x 885 unid = - VIDE ITEM 13 |
178.250 UPF 279.660 UPF 457.910 UPF 179.210 UPF 637.120 UPF |
6.784.014.967,50 + 10.643.577.143,40 + 17.427.592,110,90 = 6.820.551.597,90 + 24.248.143.708,80 = |
10. A Prefeitura Municipal de Colatina descarta qualquer possibilidade
de negociação caso o montante da divida se mantenha em 796.922,92 UPF, sob a alegação
de que as unidades garantidoras da divida não comportam seu custeio. A Câmara
dos Vereadores, segundo posicionamento do Sr. Dilo Binda - Prefeito de Colatina e documentação complementar instruída
no processo (OF GAPRE 596/92 da PMC, datado de 10 AGO 92,
e Edital de Venda publicado no Diário Oficial do Estado do Espírito Santo, de
21 AGO 92, cópias anexas) aprovaram a assunção da dívida no montante
correspondente a 457.872,86 UPF.
PROPOSTA
I DE NEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA
|
C E F JUROS CEF PREFEITURA |
796.922,92 UPF 7,3% aa 457.872,86 UPF |
11. Diante do impasse, propusemos reevoluir
a divida fixando-se a taxa de juros do contrato com a CUMIKEL em 3% aa. Importa
registrar que, até ABR/86, a COMIKEL pagou juros mensais á taxa de 7,3 % aa. A
partir do MAI/86 é que evoluímos o saldo a 3% aa,
para efeito da presente negociação.
11.1
Proeminente
esclarecer, para que se evite entendimentos
equivocados, os seguintes aspectos:
a) O convencionamento da taxa de 3% aa se deu a partir da preocupação de se garantir a
rentabilidade mínima do PASSIVO do FGTS, assumindo a CEF o custo operacional;
b) A adoção da taxa de 3% aa, caso
anuído pela Administração Superior da CEF, posicionará a remuneração do capital
investido na exata proporção de seu custo perante as contas do FGTS, sem nenhum
“spread” adicional em favor da CEF que arcará, ainda. com
o custo operacional no incidente na taxa;
c) Ficou bastante esclarecida de que todos os níveis de
transigência negociados exigirão total anuência por parte da Diretoria da CEF, antes
que qualquer mobilização efetiva seja desencadeada no sentido de aplicar os
efeitos da negociação.
12. Prestados os devidos esclarecimentos, apurou-se o montante
da dívida em 637.119,564662 UPF (evoluindo-se o saldo a 3% aa
a partir de MAI/86, em substituição à taxa original de 7,3 % aa).
12.1
Admitindo-se como
aprovado pela CEF o novo valor apurado, a negociação com a Prefeitura Municipal
de Colatina passaria a apresentar a seguinte composição:
PROPOSTA
II DE NEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA
|
|
DE |
PARÂ |
|
SD C E F JUROS CEF |
796.922,92 UPF 7,3% aa |
637.119,56 UPF 3,0% aa |
|
MUTUÁRIOS (casas) MUTUÁRIOS (lotes) PREFEITURA (infra) SALDO DEVEDOR NEGOCIADO |
115 UNID x 1.549,702 835 UNID x 334,919 |
170.215,73 UPF + 279.67,36 UPF + 179.246,47 UPF + 637.119,56 UPF = |
13. Evidencia-se, pelo quadro acima, que os adquirentes, das unidades
residenciais e dos lotes assumirão, junto a CEF, o débito relativo a 457.873,09
UPF. A Prefeitura responderá, caso aprovada a proposta pela Câmara Municipal,
por sua vez dependente da concordância do Colegiado da CEF, pelo montante de 179.246,47
UPF a título de infra-estrutura.
14. Diante da boa fluência das negociações, no discutimos o
mérito das deliberaç6es da Prefeitura de Colatina em divulgar edital de
convocação para a comercialização das unidades sem prévia concordância da CEF.
14.1
A rigor, qualquer iniciativa
desta natureza tem amplos questionamentos jurídicos tanto pelo fato de
inexistir a parte vencedora (até que os imóveis sejam abdicados, são de
propriedade da COMIKEL) quando pela autonomia da Prefeitura de em hipotecar bens
públicos.
14.2
O não comparecimento
da CEF - credora hipotecária de operação – na homologação da transferência da dívida
da COMIKEL para a Prefeitura invalida a operação, sob o ponto de vista jurídico.
14.3
Na segunda hipótese,
mesmo que a CEF anuísse na transferência da dívida, questionada seria a
validade o contrato de financiamento da Prefeitura perante o adquirente final,
pelo principio de impenhorabilidade do bem público – no caso, as unidades objeto
do empreendimento.
CONCLUSÃO
15. Diante do exposto, resta-os evidenciar as premissas básicas
que devem subsidiar qualquer ato deliberativo do Colegiado da CEF:
15.1
A de que o empreendimento
é de boa qualidade, segundo informações obtidas na GERHA/ES sinalizando boas
possibilidades de comercialização;
15.2
A de que o
empreendimento no foi invadido, devido às providências de vigilância tomadas
pela Prefeitura Municipal de Colatina;
15.3
A de que a negociação
desenvolvida contou com o empenho e interesse do Exmo. Sr.
Prefeito do Município de Colatina;
15.4
A de que a CEF vem
amargando &nus consideráveis pelo transcurso dos anos sem que qualquer
possibilidade de solução para o problema seja vislumbrada;
15.5
A de que, finalizando,
a boa conclusão do empreendimento certamente estaria comprometida se
insistíssemos em trilhar pelos caminhos legais usualmente adotados, acionando
judicialmente uma empresa praticamente extinta a COMIKEL.
16. Propõe-se, portanto, a aprovação pela Diretoria de Habitação
e Hipoteca e, subsequentemente, pelo Colegiado da CEF, das seguintes propostas,
observando-se os aspectos jurídicos que validam a operação, em especial a
capacidade de comprometimento do Município a ser aferida através de análise
econômico-financeira, oportuna e previamente à contratação:
16.1
A homologação do valor
da divida no montante de 637.119,56 UPF, equivalente a Cr$ 24.240.126.962,80, (vinte
e quatro bilhões, duzentos e quarenta e oito milhões, cento e vinte e seis mil,
novecentos e sessenta e dois cruzeiros e oitenta centavos), posicionado em 01
SET 92;
16.2
A concessão de
financiamento à Prefeitura Municipal, de Colatina, no valor de 179.246,47 UPF,
equivalente a Cr$ 6.821.939.609,27 (seis bilhões, oitocentos e vinte e um milhões,
novecentos e trinta e nove mil, seiscentos e nove cruzeiros e vinte e sete
centavos), nas seguintes condições:
|
Plano PCM, Sistema de Amortização: Prazo de Amortização: Taxa de juros: |
Plano de Correção Monetária SFA (Tabela Preço), 300 meses, 3% aa. |
16.3
O financiamento de
457.873,09 UPF, equivalente a Cr$ 17.426.187.353,60 (dezessete bilhões,
quatrocentos e vinte e seis milhões, cento e oitenta e sete mil, trezentos o cinqüenta
e três cruzeiros e sessenta centavos) aos adquirentes finais residentes em
Colatina/ES.
17. Esclarecidos os condicionantes já registrados, o Exmo. Sr. Prefeito de Colatina receberá uma cópia deste
Ofício para que possa diligenciar junto à Câmara Municipal do Colatina, ao
tempo em que a CEF analisa as propostas ora oferecidas
Atenciosamente
FERNANDO MAGESTY
SILVEIRA
Chefe do
DEPHA
CÁLCULO DO PROVÁVEL EXCESSO DE
ARRECADAÇÃO
1) - PREVISÃO DA RECEITA P1 O
EXERCÍCIO DE 1992 - 12.500.000.000,00
2) - ARRECADAÇÃO NO PERÍODO DE
JANEIRO A SETEMBRO/92 - 21.330.873.676,75
3) - ARRECADAÇÃO NO EXERCÍCIO DE
1991:
a) JANEIRO A SETEMBRO DE 1991 – 2.512.929.306,07
b) OUTUBRO A DEZEMBRO DE 1991 - 1.794.139.575,43
TOTAL...........................................................................
4.307.068.881,50
I - CÁLCULO DA TAXA DE INCREMENTOS:
1° PERÍODO DE 1992 x 100 =
_________________________
1° PERÍODO DE 1991
21.330.873.676,75 x 100 = 848%
____________________________
2.512.929.306,07
848% - 100% = 748%
II - ARRECADAÇÃO DO 2° PERÍODO DE 1991 x 748% =
1.794.139.575,43 x 748% = 13.420.164.024,21
1.794.139.575,43 x 13.420.164.024,21 = 15.214.303.599,64
III - DEMONSTRAÇÃO DO CÁLCULO DO EXCESSO DE ARRECADAÇÃO:
PREVISÃO DA RECEITA PARA 1992 -
12.500.000.000,00
MENOS - ARRECADAÇÃO:
a) DO DIA 12/01 a 30/09/92 - 21.330.873.676,75
b) QUE VAI DO MÊS DA SOLICITAÇÃO DO CRÉDITO ATÉ 31/12, REF.
AO ANO ANTERIOR, APLICADA A TAXA DE INCREMENTO DA RECEITA VERIFICADA NO
PRIMEIRO - 15.214.303.599,64
EXCESSO DE ARRECADAÇÃO - 24.045.177.276,39
EXCESSO UTILIZADO ATÉ 30/09/92 -
14.936.600.000,00
SOMA A UTILIZAR - 9.108.577.276,39
BIBLIOGRAFIA: Lei 4.320/64 - Balanço Geral 1991 -
Balancetes Mensais
Colatina, 14 de Outubro de 1992.
CLÓVIS BINDA
SECRETARIO MUNICIPAL DE FINANÇAS